Le dictionnaire juridique énonce que l’action en passation de titre est « l’action par laquelle le créancier d’une promesse de vente demande au tribunal d’ordonner au débiteur de passer le contrat, suivant les conditions de la promesse et de déclarer que, à défaut par celui-ci de le faire, le jugement en tiendra lieu et en aura tous les effets légaux ». Bref, l’action en passation de titre est un recours qui a pour but de forcer le cocontractant à respecter son obligation.
En ce qui a trait à l’action en passation de titre, la jurisprudence nous enseigne les formalités essentielles à remplir, soit de préparer et de produire un acte de vente conforme à la promesse conclue (entre les cocontractants) et signé par le demandeur. Dans l’éventualité où le recours est intenté par le promettant vendeur, ce dernier devra fournir ses titres avec un acte de vente signé reflétant la promesse conclue.
Quant à l’acte de vente, le tribunal n’interviendra que pour des questions de non-conformité à une clause substantielle si cette dernière diffère de l’entente, soit de la promesse d’achat.
Comme exemple, le tribunal a déjà rejeté une demande en action en passation de titre. Le promettant acheteur avait offert de signer un acte de vente, mais non conforme à la promesse: il y avait ajouté des conditions et n’offrait pas de payer le prix de vente convenu. Le tribunal en est arrivé à la conclusion que le promettant acheteur n’avait fait qu’offrir de signer un acte de vente qui par ailleurs n’était pas conforme à la promesse. Par surcroît, le promettant acheteur n’avait pas offert de payer le prix de vente dans ses procédures réamendées.
Dans une autre décision, il fut question du délai de rigueur lequel doit non seulement être clairement stipulé, mais il doit être une condition essentielle de la promesse.
La Cour d’appel nous rappelle les conditions principales de l’action en passation de titre:
- la mise en demeure (son absence n’étant pas nécessairement fatale);
- la présentation d’un acte de vente conforme à la promesse;
- une offre et la consignation du prix de vente indiqué à la promesse;
- intenter l’action dans un délai raisonnable.
Les offres réelles et la consignation du prix de vente se font afin de démontrer l’intention et la capacité de payer du débiteur.
Finalement, les tribunaux se poseront notamment ces deux questions :
- Y a-t-il eu promesse de vente ?
- Est-ce que les demandeurs se sont conformés à la promesse de vente ?
Pour toute question en droit des biens et de la propriété, n’hésitez pas à nous contacter.
– Fait en collaboration avec Linda de Lafontaine, LL.B., parajuriste.
* Le contenu de cette chronique n’est fourni qu’à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d’obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.