Nos chroniques - Le vice caché
 

 

EXCLUSION DE LA GARANTIE LÉGALE

En vertu du Code civil du Québec, le vendeur d'un bien, quel qu'il soit, est tenu de garantir le droit de propriété et la qualité, soit l'absence de vices cachés. Cette garantie, nommée "garantie légale" s'applique à la vente, même si elle n'est pas stipulée expressément au contrat.

Un vendeur non-professionnel peut toutefois se soustraire d'une telle garantie en vendant le bien "aux risques et péril" de l'acheteur. Pour ce faire, le contrat de vente doit contenir une mention explicite d'exclusion, telle que " Vendu sans garantie ".

Il est à préciser qu'une telle exclusion ne protégera que le vendeur de bonne foi. Ainsi, elle ne pourra être applicable si le vendeur connaissait le vice et ne l'a pas dénoncé à l'acheteur, ou s'il ne pouvait ignorer l'existence d'un tel vice.

Pour plus d'information, n'hésitez pas à communiquer avec nous.

* Le contenu de cette chronique n'est fourni qu'à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d'obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.

 

LES OBLIGATIONS DU VENDEUR

Dans cette chronique, nous examinerons les obligations auxquelles le vendeur est tenu, dont la garantie de qualité.

D’abord, les articles 1726 et 1728 du Code civil du Québec énoncent que le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui les rendent impropres à l'usage auquel on les destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne les aurait pas achetés, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. De plus, que le vendeur n’est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent. On se souviendra que le vice apparent est celui qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. De plus, si le vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l'ignorer, il est tenu, outre la restitution du prix, de réparer le préjudice subi par l'acheteur.

Le principe étant que le vendeur se doit non seulement de garantir à l’acheteur la qualité du bien vendu, mais a également envers ce dernier une obligation de bonne foi, c’est-à-dire de divulgation. Ainsi, dans l’éventualité où le vendeur ne dénonce pas la problématique, il pourra être condamné à rembourser à l’acheteur le prix ou une partie du prix vendu, voire indemniser l’acheteur pour les dommages subis.

Pour reprendre la jurisprudence, « les relations entre un vendeur et un acquéreur d'une propriété immobilière ne s'assimilent pas à un jeu de cache-cache », ce qui veut dire qu’un vendeur demeure « soumis à des obligations d’honnêteté et de loyauté vis-à-vis de l’acquéreur potentiel ». S’il est au fait d’un problème, il ne doit ni induire en erreur ni induire un sentiment de sécurité. Brièvement, le vendeur ne doit aucunement retenir des informations ou faire de fausses représentations. Les tribunaux pourront même considérer qu’un vice apparent sera juridiquement caché lorsque le vendeur, par ses représentations ou omissions, aura incité « l’acheteur à contracter autrement que ce qu’il aurait fait si l’état réel du bien vendu lui avait été correctement dénoncé ou exposé ».

En terminant, voici quatre exemples de réticence frauduleuse :

  1. des propriétaires qui ne révèlent pas aux acheteurs que leur maison a été incendiée;
  2. un vendeur qui passe sous silence le fait que les systèmes d'égout et de plomberie n'ont pas été installés selon les règles de l'art;
  3. un problème d’inondation non divulgué;
  4. un sous-sol contaminé par des moisissures.

Pour toute information supplémentaire, n’hésitez pas à nous contacter.

- Fait en collaboration avec Linda de Lafontaine, LL.B., parajuriste.

* Le contenu de cette chronique n'est fourni qu'à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d'obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.

L'INSPECTION PRÉACHAT MISE EN GARDE

Vous êtes à magasiner votre première maison, devez-vous engager un inspecteur préachat?

D’entrée de jeu, il est important de savoir qu’un inspecteur préachat n’a aucune formation reconnue par un ordre professionnel, sauf s’il fait partie, entre autres, de l’Ordre des ingénieurs du Québec, de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec ou de l’Ordre des technologues professionnels du Québec. Il est à noter que certains membres de ces ordres offrent le service d’inspection préachat. De plus, en tant que membre d’un ordre professionnel reconnu par le Code des professions, ces derniers peuvent donc être appelés à répondre de leurs actes devant leur ordre professionnel. Quant à ceux qui font partie d’associations d’inspecteurs préachat, ces dernières peuvent édicter leurs propres normes de pratique et avoir un code de déontologie à respecter, mais elles ne font pas partie d’un ordre professionnel. Et, il y a ceux qui ne font ni partie d’un ordre ou d’une association. Vous vous devez donc, avant d’engager un inspecteur préachat, d’être vigilant et informé des qualifications pertinentes de celui qui se dit inspecteur préachat.

Pour ce qui est du vice caché, la loi nous dit que le vendeur n'est pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent et poursuit en énonçant qu’est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. La loi est donc formelle, il n’est pas nécessaire de recourir au service d’un inspecteur préachat en matière immobilière.

Cependant, certaines circonstances nécessitent une inspection préachat, comme dans le cas où l’immeuble convoité présente des signes sérieux de vice potentiel compte tenu de son âge. L’acheteur doit prendre les moyens raisonnables pour dissiper tout doute et donc avoir recours à un inspecteur préachat pour confirmer ou infirmer ses doutes. La Cour exige donc « de recourir à une expertise comme mesures raisonnables afin d’être qualifié d’acheteur prudent et diligent, et ce, en présence d’indices qui sont ou auraient dû être constatés lors de l’examen de l’immeuble ». Par conséquent, l’inspecteur préachat doit lui aussi faire « preuve de la même prudence et de la même diligence que celle qu’impose l’article 1726 du C.c.Q. à un acheteur prudent en face d’indices préoccupants révélés lors des visites de la maison avant l’achat ».

En principe, l’inspecteur préachat à une obligation de moyen et non de résultat, et ce, dépendamment de son contrat. Ce dernier se doit de notifier tous les indices visibles susceptibles de soulever des soupçons quant à l’existence d’un vice. De plus, il doit recommander l’acheteur à un expert spécialisé s’il subsiste, après son inspection, un doute quant à un vice plus sérieux. Comme précédemment mentionné, le client se doit d’investiguer davantage dès qu’un doute subsiste ou dès que l’inspecteur préachat lui soulève des indices apparents d’une problématique.

Il ne faut pas oublier que l’inspection préachat n’est pas une expertise. C’est en fait un examen attentif et sérieux et qu’en « l’absence d’indice révélateur, l’acheteur ou l’inspecteur n’a pas à ouvrir les murs ou creuser autour des fondations ».

Voici brièvement les étapes de l’inspection préachat :

  1. l’obligation de procéder à un examen sommaire et attentif de l’immeuble;
  2. l’obligation de confectionner un rapport écrit d’inspection de l’immeuble et d’interpréter ce qu’il a constaté;
  3. l’obligation d’alerter l’acheteur et de lui fournir des recommandations suivant ce qu’il a découvert et interprété. Sachez qu’une inspection préachat se doit d'être faite dans les règles de l’art pour ne pas engager la responsabilité de son auteur.

Pour toute information ou pour connaître les recours possibles en vertu d’un vice caché, n’hésitez pas à nous contacter.

- Fait en collaboration avec Linda de Lafontaine, LL.B., parajuriste.

* Le contenu de cette chronique n'est fourni qu'à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d'obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.

 

LE VICE CACHÉ

Mieux connue sous le nom de vice caché, la garantie de qualité protège l’acheteur contre le défaut d’un bien qui ne peut pas être constaté par un acheteur prudent et diligent.

Pour se prévaloir d’un recours pour vice caché, l’acheteur doit, avant de faire quelques réparations que ce soit, dénoncer par écrit le vice au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. L’apparition du vice peut être en une seule fois ou graduelle. Le délai raisonnable commençant à se compter à partir de la connaissance par l’acheteur du vice dont est affecté le bien.

L’acheteur ne doit faire aucune réparation ni aucune modification au bien défectueux avant que le vendeur ne vienne constater le défaut du bien. Ce dernier doit bénéficier d’un temps raisonnable pour remédier au défaut du bien.

Toutefois, l’acheteur peut faire toutes les réparations nécessaires pour la conservation du bien et pour empêcher qu’il ne se détériore davantage.

Dans tous les cas où vous décideriez d’acheter un bien usagé, qu’il s’agisse d’un bien meuble (auto usagée) ou un bien immeuble (maison), il serait avisé de faire procéder à une inspection pré-achat du bien par une personne qualifiée qui vous remettra un rapport écrit.

Si vous suspectez un vice, n’hésitez pas à rechercher des informations supplémentaires et à investiguer plus loin. Il en va de l’intérêt de votre investissement et de votre quiétude.

* Le contenu de cette chronique n'est fourni qu'à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d'obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.

 

LE VICE CACHÉ: LE VENDEUR PEUT-IL LIMITER SA RESPONSABILITÉ?

Est-ce qu’il est possible pour un vendeur de limiter sa responsabilité relativement à la garantie de qualité et à la garantie du droit de propriété?

Il est possible pour un vendeur de se dégager de la garantie pour vice caché, sauf s’il s’agit d’un vendeur professionnel. Le vendeur non professionnel peut se dégager de sa responsabilité pour vice caché en stipulant clairement sur le contrat de vente que « l’acheteur achète à ses risques et périls » (art.1733 C.c.Q.). Il serait prudent de s’assurer que l’acheteur a bien pris connaissance de la clause.

Toutefois, il faut être prudent. Quoique le vendeur non professionnel ne soit pas tenu de divulguer les vices qui affectent le bien, il ne faut pas que son comportement et ses propos amènent une fausse sécurité chez l’acheteur. Il faut garder à l’esprit que l’essence même de la conclusion d’un contrat est la bonne foi des parties.

Dans le cas où vous auriez des doutes sur votre façon de faire ou pour toutes autres questions, n’hésitez pas à nous contacter. C'est avec plaisir que nous répondrons à vos interrogations. N’oubliez pas qu’il vaut mieux prévenir que de se retrouver au milieu d’un litige coûteux.

* Le contenu de cette chronique n'est fourni qu'à titre informatif et ne constitue pas un avis juridique ou une opinion de quelque nature que ce soit. Les lecteurs ne devraient pas agir sur la seule foi des informations qui y sont contenues et se doivent d'obtenir un avis juridique précis avant de prendre une décision ou une mesure quelconque.

 

 

 

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